Á sama tíma og hið opinbera setur metnaðarfull markmið um leiguhúsnæði fer eignasafn stærstu félaganna á almennum markaði minnkandi, og svo verður áfram á meðan Heimstaden vinnur markvisst að því að fara út af íslenska markaðinum. Það sem gæti hins vegar snúið þessari þróun við er nýtt félagaform, sem felur í sér skattalega hvata til fjárfestingar í íbúðasöfnum. Í samskiptum við stjórnvöld hafa fulltrúar lífeyrissjóða nú þegar stungið upp á því að skattalegir hvatar verði teknir til skoðunar.
Almenni leigumarkaðurinn spannar 24.600 íbúðir, sem nema rétta ríflega 15 prósentum af íbúðamarkaðinum í heild sinni. Þetta er dreifður markaður með einungis tvö stór félög; Ölmu íbúðafélag og Heimstaden, en samanlagt eignasafn þeirra telur um 2.700 íbúðir. Það er einungis 11 prósent af almenna leigumarkaðinum og hlutdeildin verður enn minni þegar félagslegt leiguhúsnæði er tekið með í reikninginn.
„Ef ætlunin er á annað borð að byggja upp sterkan leigumarkað með aðkomu fagfjárfesta eins og lífeyrissjóða þarf að skoða skattalega hvata og bera saman þá kosti sem standa til boða í dag. Hlutafélagsformið er ekki endilega það hagkvæmasta“
Stór leigufélög þjóna þeim tilgangi að skapa stöðugleika á leigumarkaðinum. Í krafti sérhæfingar og stærðarhagkvæmni eiga þau að geta boðið meira öryggi, svo sem langtímasamninga með föstu leiguverði, heldur en almennt tíðkast þegar einstaklingar leigja út íbúð.
Már Wolfgang Mixa, dósent við viðskiptafræðideild Háskóla Íslands, segir í samtali við Hluthafann að það sé þörf á sterkum leigufélögum hér á landi. „Þrátt fyrir lítinn vilja hjá ríki og sveitarfélögum þarf að skapa einhvern grundvöll til þess að leigufélög nái ákveðinni stærðarhagkvæmni og ásættanlegri arðsemi af sínum fjárfestingum samhliða því að leigjendur fái skaplegt og öruggt húsnæðis á móti.“
Arðsemi félaganna tveggja, mæld sem hlutfall rekstrarhagnaðar fyrir matsbreytingar af fjárfestingareignum, var þó einungis 3,3 prósent á árinu 2022 og róðurinn er þungur á þessu ári. Minnkandi matsbreytingar fasteigna í bland við hækkandi vaxtabyrði gerði það að verkum að Alma tapaði 2,1 milljarði króna á fyrsta helmingi ársins samanborið við hagnaði upp á 4,7 milljarða króna á sama tímabili í fyrra.
Samanlagt íbúðasafn Heimstaden og Ölmu minnkaði um 13 prósent milli áranna 2017-2022 og stefnir nú í enn meiri minnkun. Eftir að hafa mistekist að fá hóp lífeyrissjóða til að kaupa ráðandi hlut í leigustarfseminni tók sænska móðurfélag Heimstaden þá ákvörðun að vinda ofan af starfseminni hér á landi. Talsmaður félagsins sagði að forsendur fyrir viðskiptamódelinu hefðu brostið og að markaðsaðstæður fyrir fjárfestingu í langtímaleigu væru of erfiðar á Íslandi.
Á síðasta fjórðungi seldi félagið 3,7 prósent af íbúðasafninu til einstaklinga fyrir rúma þrjá milljarða króna.
Uppbygging á öflugum leigumarkaði er verkefni af slíkri stærðargráðu að tryggja þarf aðkomu lífeyrissjóða, sem hafa hingað til sýnt fasteignasöfnum íbúðarhúsnæðis takmarkaðan áhuga. Birta lífeyrissjóður var eini stóri sjóðurinn á listanum yfir stærstu hluthafa Heimavalla þangað til félagið var yfirtekið af sænska leigufélaginu Heimstaden og afskráð árið 2020. Fyrrnefndar viðræður sjóðanna við Heimstaden eru annað dæmi.
Það virðast því vera kerfislegar hindranir í vegi lífeyrissjóðanna og í hvítbók um húsnæðismál, sem er nú í umsagnarferli, er lagt til að greindar verði lagalegar hindranir fyrir því að sjóðirnir fjárfesti í leigufélögum.
Ólafur Sigurðsson, framkvæmdastjóri Birtu lífeyrissjóðs, fer fyrir sérfræðihópi á vegum Landsamtaka lífeyrissjóða um fjárfestingarumhverfi sjóðanna. Hann segir að málefnið verði væntanlega tekið fyrir í grænbók um lífeyrismál sem er í vinnslu.
Eitt af því sem komið hefur til tals í þessum efnum er félagaform fasteignasafna, þ.e.a.s. hvort skynsamlegt sé að smíða regluverk fyrir nýtt félagaform, svokallaða REIT-sjóði, sem hafa gefist vel í Bandaríkjunum, Evrópu og víða um heim.
„Ef ætlunin er á annað borð að byggja upp sterkan leigumarkað með aðkomu fagfjárfesta eins og lífeyrissjóða þarf að skoða skattalega hvata og bera saman þá kosti sem standa til boða í dag. Hlutafélagsformið er ekki endilega það hagkvæmasta,“ segir Ólafur.
REIT-sjóðir voru umfjöllunarefni á ráðstefnu Sameykis í fyrra þar sem Ólafur Margeirsson, hagfræðingur og sérfræðingur í fasteignamörkuðum hjá Credit Suisse, og fulltrúi frá Samtökum skráðra fasteignafélaga í Evrópu (EPRA) héldu erindi. Þar kom fram að alls hefðu fjórtán Evrópulönd búið til umgjörð um slíka sjóði og þeir væru um 199 talsins í álfunni.
„Þrátt fyrir lítinn vilja hjá ríki og sveitarfélögum þarf að skapa einhvern grundvöll til þess að leigufélög nái ákveðinni stærðarhagkvæmni og ásættanlegri arðsemi af sínum fjárfestingum samhliða því að leigjendur fái skaplegt og öruggt húsnæðis á móti“
Þessir sjóðir eru ólíkir öðrum fyrirtækjum að því leytinu til að þeir borga ekki skatta, svo lengi sem mestallur hagnaðurinn er greiddur út til eigenda. Eigendurnir borga hins vegar skatta í samræmi við skattareglugerðir hvers tíma.
„Með þessu er hvatt mjög til fjárfestinga í fasteignum og fjöldi fasteigna sem er til leigu á hverjum tíma eykst,“ kom fram í samantekt Ólafs Margeirssonar um efni fundarins. Hann útskýrði vandann sem einkennir stöðuna í dag þannig að íslenskir lífeyrissjóðir hefðu tarkmarkaðan hvata til að fjárfesta í fasteignum í gegnum fasteignafélög eins og Eik, Reiti eða Reginn, vegna þess hvernig félögin eru skattlögð. Á sama tíma gætu sjóðirnir ekki byggt upp eigin fasteignasöfn því það væri of flókið að hafa umsjón með þeim.
Með tilkomu REIT-sjóða gætu lífeyrissjóðir því leyst umsjónarvandamálið, eins og þeir gera í dag með fjárfestingum í skráðum fasteignafélögum, en jafnframt væri fjárfesting í uppbyggingu fasteignasafna skattfrjáls.
Stífari reglur vofa yfir leigufélögum
Rammasamkomulag ríkis og sveitarfélaga, sem miðar að uppbyggingu 35 þúsund íbúða fyrir árið 2033, gerir ráð fyrir að leiguíbúðum á almennum leigumarkaði fjölgi um rúmlega 3 þúsund á tímabilinu. En á sama tíma og rekstur leigufélaga þyngist hefur innviðaráðuneytið boðað lagasetningu sem miðar að því að setja skorður þegar kemur að því að semja við leigutaka.
Gangi áform ráðuneytisins eftir verður óheimilt að verðtryggja leigufjárhæð á leigusamningum til skemmri tíma en 12 mánaða, og einnig verður takmörkunum háð hvort hækka megi húsaleigu á gildistíma samningsins.
Stærstu leigufélögin fjármagna sig að miklu leyti með sölu á löngum, verðtryggðum skuldabréfum til lífeyrissjóða. Bann við því að verðtryggja leigusamninga til skemmri tíma en 12 mánaða – sú tímalengd náði yfir 8,5 prósent af leigusamningum árið 2022 – mun auka verðtryggingaráhættu og að sögn stórra leigufélaga mun áhættan koma niður á leigukjörum og framboði leiguhúsnæðis.
„Slíkt bann myndi án efa þurrka upp nánast allt framboð á leiguhúsnæði frá öðrum en ríkisstyrktum leigufélögum,“ segir í umsögn Ölmu íbúðafélags um áformin.
Félagsbústaðir segja í sinni umsögn að bannið hafi bein áhrif á sjóðstreymi og afkomu, og nefna að grunnforsenda í fjárhagsáætlun félagsins til næstu ára sé að allar tekjur séu verðtryggðar til samræmi við skuldir félagsins.
Velferðarsvið Reykjavíkurborgar kemur einnig inn á áhrifin sem „íþyngjandi“ ákvæði frumvarpsins gætu haft á framboð leiguhúsnæðis á almenna leigumarkaðinum.
„Nauðsynlegt er að meta hvort umræddar breytingar á húsaleigulögum muni auka húsnæðisöryggi leigutaka á almennum markaði eða hvort þær muni leiða til fækkunar á almennu leiguhúsnæði. Ef fækkun á almennu leiguhúsnæði verður raunin þá er fyrirséð að eftirspurn eftir félagslegu leiguhúsnæði á vegum sveitarfélaganna muni aukast,” segir í umsögn velferðarsviðs.
